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2023.11.16 - [내집마련 프로젝트/허그보증보험] - [허그보증보험] #1 아.. 나도 당했다? 전세사기

https://supremereview.tistory.com/76

지난 글에 잘 설명이 되어 있지만

현재까지의 나의 상황은 이렇다.

현재 나의 상황

1. 묵시적 갱신 2회차: 2021.7 ~ 2023.7
2. 임대인: 임대사업자(갭투자자)
3. 퇴거통보: 만기 40일전 통보했으나 답변 없었음
4. 이후 조치
  1) 임대인과 통화가 되어 아이폰인데도 불구하고 SWITCH 어플을 통해 계약 종료 및 퇴거 관련 내용 녹취 후 녹취록 작성
  2) 임대인에게 내용증명 보냄 (1차 반송 후, 임대인 초본 떼서 현재 살고 있는 주소로 다시 보내서 받았음
  3) 임대인에게 계약 해지 관련하여 문자로 답변 받음

이제 계약이 만료가 되었다.

이 임대인놈은 계약 만료전까지 연락을 씹다가

지가 필요할 때만 연락하는 아주 악덕 임대업자이다.

너무너무 괴씸하다.

현재 화곡동 부동산 시세는 박살이 났고,

나는 묵시적 계약 갱신을 통해 6년전 시세대로 계약을 했지만

현재 화곡동 전세시장에서 30% 이상 떨어진 가격이어서

아!무!도! 집을 보러 오지 않는 상황이었다.

그래서 나는 허그(HUG)보증보험을 통해서 받기 위해 실행했다.

허그 보증보험을 받기 위해서 가장 첫번째로 해야하는 것은

바로 임차권등기명령 신청이다.

임차권 등기명령은 무엇인가?

임차권 등기명령 (출처: 네이버 지식백과)

임대차기간이 만료되었음에도 불구하고 임차인이 보증금을 돌려받지 못하고 이사하게 되면, 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워진다.
이러한 문제를 미연에 방지하기 위해 임차권 등기를 하면 임차인에게 대항력 및 우선변제권이 유지되면서 자유롭게 이사할 수 있다.

즉, 임대인이 보증금을 안주면 대항력 및 우선변제권을 유지하면서 이사를 갈 수 있도록 하는 장치이다.

임차권 등기명령이 되면 등기부등본에 올라가고

대출에 큰 제한이 생긴다.

그래서 대부분의 아파트는 임차권 등기명령을 신청한다고 하면

집주인이 대출을 땡겨든 어떻게 해서든 보증금 반환을 하려고 노력한다.

하.지.만. 임대사업자 빌라 갭투자자들은

다음 세입자 안들어오면 돈 못 줘 배째~

라는 아주 멍청한 태도를 보인다.

아무튼 허그 보증보험을 받기 위해서는

임차권 등기명령이 되어야 다음 단계로 진행할 수 있다.

이제 한번 신청해보자

일단 임차권 등기명령 신청은 각 건축물 구조에 따라 조금씩 다르다.

나의 경우는 다세대 빌라이다.

아파트는 또 다르게 진행을 해야하니 참고바란다.

일단 임차권등기명령은 인터넷으로도 신청이 가능하다.

하지만 나는 다른 사람들과 조금 다른 케이스라서

인터넷으로 신청하는 것보다는 직접 방문 접수하는 것을 선택했다.

나는 엄청나게 특J라 모든 서류를 준비해야 마음이 편했다.

일단, 인터넷으로 알아보니 필요한 서류는 아래와 같았다.

1. 임차권 등기명령신청서 (법원 내에 비치 또는 인터넷 양식)
2. 부동산 목록
3. 건물등기사항증명서 (법원 2층 무인발급기 있음, 수수료 1,000원)
4. 임차인 주민등록초본(상세내역)
5. 임대차계약서 (전부) 사본 (지하 1층에서 복사/팩스 할 수 있음)
6. 임대차해지통지 문서 사본

1. 임차권 등기명령 신청서 작성

인터넷 양식에서 임차권 등기명령 신청서 양식을 다운로드 받으면 아래와 같다.

임차인 정보와 임대인 정보를 기입한다.

혹시 임대인의 주소가 임대차 계약서에 나와 있는 주소와 현재 살고 있는 주소가 다르다면 현재 살고 있는 주소를 입력해도 된다.

(단, 이때에는 임대인 초본을 함께 첨부한다.)

신청 취지에 정보를 입력할 때 가장 헷갈렸던 부분은 임대차계약일자였다.

나 같은 경우에는 신축 빌라여서 잔금날 동시이행이 이루어졌다.

즉, 가계약금을 넣을 때는 건축주(건설회사) 한테 넣었었고, 잔금날 소유권이 현재 임대인으로 이전이 되었다.

그래서 계약서도 사실 2장이었다. 최초 가계약금을 넣을 때 계약서와 잔금날 다시 작성한 현재 임대인과의 계약서

물론, 확정일자는 현재 임대인과 작성한 계약서에 받았었다.

매우 헷갈렸지만 법원에서 신청 당시, 법원 직원이 최초 계약서로 작성하면 골치아파지니 현재 임대인과의 계약서를 기준으로 작성해도 된다고 했다.

즉, 최초 계약금을 넣었을 때 계약서는 2017년 6월달 계약서이고, 임대인과 작성한 계약서는 2017년 7월이다.

그래서 나는 임대차계약일자를 2017년 7월로 작성했다.

임대차계약일자: (묵시적 갱신 2회를 했지만 최초계약서(임대인) 기준으로 작성)
임차보증금액: 보증금 입력
주민등록일자: (주민등록 초본 상 전입신고를 한 날짜)
점유개시일자: (잔금 후 입주일자)
확정일자: (확정일자)

그리고 신청 이유는 아래와 같이 작성했다.

정리해보면 일단 "만기 2개월전에 계약 연장 거부 의사를 밝혔지만 임대인이 응답이 없어 자동으로 3차 묵시적 갱신이 되었다.

하지만 묵시적 갱신을 취소한다는 내용의 문자(계약 해지 문자 또는 합의서)를 보냈고 답변을 받았고 계약만료일에 보증금을 반환받아야 했으나 반환 받지 못해서 신청하게 되었다." 라는 내용으로 작성을 했다.

신청 이유는 최대한 최대한 자신의 상황에 맞게 자세히 작성하는 것을 추천드린다.

이렇게 임대차 등기명령 신청서 작성법을 알아보았다.

첨부 서류로 건물 등기사항증명서, 주민등록 등본, 임대차계약증서 사본, 부동산 목록을 함께 제출하면 된다.

여기서 부동산 목록 작성하는 방법은 다음편에 작성하도록 해야겠다.